上半年全国重点城市商圈写字楼短期内供求承压

style="font-family: KaiTi_GB2312, KaiTi;">　　上半年全国重点城市主要商圈写字楼租金指数环比暴跌　　供需承压催化剂商业地产业态融合　　来源：经济参考报　　2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影响下，居民生产生活有限、消费活动增加，商业地产市场面对挑战。业内监测机构的数据表明，从上半年不受监测的重点城市市场形势来看，商业地产短期内供需广泛承压。

　　业内分析指出，商业地产市场正在逐步转入存量竞争阶段，疫情后的新常态以及互联网技术的新应用于，将加快商业地产构成新的行业发展格局。此外，生产生活秩序的大大完全恢复以及新的经济、新的动能的较慢茁壮，也推展商业地产行业不断创新业务模式，绽放新的生机。

　　重点城市短期内供需承压　　7月初，世邦魏理仕公布的数据表明，2020年上半年北京写字楼市场总追加供应量仅有为12.1万平方米。尽管二季度出租活跃度有所回落，但市场持续经常出现企业退租、削减出租面积等现象。

持续严控疫情影响下拆迁面积消化遇阻，造成二季度末写字楼整体空置率下降至15.5%，该指标为2010年第三季度以来最高值。　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼出租户部主管张冀苏认为：“疫情重复的不确定性以及今年的经营成本压力仍在诱导市场新租市场需求。”该机构预计，随着下半年追加供应集中于放量，写字楼空置率将更进一步上升，租金仍将在上行地下通道。

　　事实上，不仅是北京写字楼市场面对压力。从全国一二线城市写字楼出租市场整体展现出来看，尽管二季度国内经济逐步衰退，但当前境外疫情对世界经济的极大冲击仍在之后。在此背景下，截至二季度末，重点城市主要商圈写字楼市场需求广泛上升，租金环比广泛暴跌。　　业内指出，从当前商业出租市场展现出来看，今年上半年随着疫情获得有效地掌控，消费市场大大衰退，但国内经济、消费市场和实体商业完全恢复到去年同期水平仍须要时间，商铺租金水平在短期内仍然承压。

　　根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺出租样本的调查数据，2020年上半年，一二线15个重点城市主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体暴跌。　　明确而言，上半年由15个重点城市100条商业街商铺为样本测算的“百大商业街（百街）商铺平均值租金”为25.1元/平方米/天，环比暴跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本包含的“百大购物中心商铺平均值租金”为26.8元/平方米/天，环比暴跌1.09%。

　　上半年全国重点城市主要商圈写字楼租金指数某种程度环比暴跌。根据中国房地产指数系统的调查数据，2020年上半年，15个城市主要商圈写字楼租金整体水平总计暴跌2.38%；其中二季度平均值租金为4.8元/平方米/天，环比一季度暴跌1.54%。

　　从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比下跌的商业街占到12.1%，环比暴跌的占到83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比下跌的占到14.7%，租金环比暴跌的占到84.2%，1.1%的商圈（购物中心）租金与上期持平。　　针对未来市场，中国指数研究院方面指出，尽管疫情防控工作已转入常态化防控阶段，但其对经济的影响短期内仍不会持续。在国内经济、消费市场和实体商业的完全恢复尚需时间的背景下，商铺租金水平、写字楼景气指数等指标在短期内或将之后上行。

　　“线上线下”业态加快融合　　今年以来，不受疫情影响，网络购物沦为居民消费的最重要方式，实物商品网上零售额占到比持续提高，线上消费对线下实体商业经营产生一定冲击。疫情催化剂新兴业态持续扩展，推展零售商业企业构建线上与线下的加快融合发展。　　中国指数研究院涉及分析人士回应，在“互联网+”背景下，“千禧一代”、“Z世代”沦为消费市场主流，消费习惯的变革促成商业地产企业主动亲吻大数据、人工智能等科技，发展线上线下融合发展的全渠道零售方式，而突如其来的新冠肺炎疫情加快了这一趋势的发展。　　“随着互联网技术的递归发展，消费者对于消费的体验市场需求渐渐减少，推展着商业业态及产品大大升级。

”该分析人士认为，不受疫情影响，购物中心利用直播经济改变传统销售模式，创意消费场景，将卖场转到线上，不仅给消费者带给全新的购物体验，同时也助力实体商业的衰退。而随着国内疫情渐渐获得掌控，购物中心缩短营业时间，通过夜间经济助推实体商业衰退，同时通过精细化运营大大调整体验式消费及餐饮业态的人组，构成实体商业新的增长点。　　“未来商业地产企业营收的快速增长将仍然局限于单一渠道及单一产品或服务形态，企业不应加快融合线上线下实时发展。

同时增大线上营销投放和比重，推展营销模式持续升级，以均衡短期渠道有限为企业带给的经营风险。”该人士认为。　　与此同时，商业地产具备开发周期宽、资金投入大的特点，新冠肺炎疫情影响下，部分商业地产企业面对经营困境。在此背景下，上半年商业地产企业之间的资本并购仍然较为活跃。

从短期来看，部分商业地产企业因面对现金流压力自由选择出售企业股权与行业龙头企业合作。而从收购方来看，部分规模房企通过企业股权并购，构建住宅地产业务与商业地产业务的协同发展，推展企业规模化快速增长。

　　下半年衰退势头正在强化　　随着商业地产市场渐渐从增量阶段过渡到存量时代，更加多的商业地产企业更为注目商业项目的运营和产品价值的提高，以应付互联网浪潮下消费模式的大大变化。业内人士指出，在后疫情时代，新技术的应用于将渐渐沦为企业自由选择的方向，商业地产于是以面对着新的行业发展格局。

　　值得一提的是，上半年尽管实体商业广泛遭到冲击，特别是在是餐饮、体验类业态占到较为低的购物中心，客流量锐减、营业收入上升、店铺空置率下降。而以连锁便利店、小型生鲜餐馆等为代表的社区商业不仅不受疫情影响较小，其商业价值在疫情期间反而取得一定提高。　　此外，商业地产企业利用互联网东风，通过数字化发展逐步完善仅有渠道商业运营模式，提升经营质量和运营水平已沦为行业发展趋势。在行业显然，5G技术的应用于将加快商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式，最后为商业地产的运营管理带给根本性变革。

　　戴德梁行研究院首席政策分析专家魏东回应：“新型基础设施的渐渐完备将使新的科技新技术以求广泛应用，5G、人工智能、大数据、工业互联网等技术则将促成智慧生产、智慧能源、智慧医疗、智慧交通、智慧物流、智慧零售等多产业的智能发展。而城际高铁/轨道交通、特高压及新能源充电桩的发展对现有基础设施展开有效地的补足，对于消费及城市群的发展将起着大力的促进作用。

”　　随着疫情逐步获得有效地掌控、复商复市急剧展开，在胆消费政策的扶植下，当前国内经济正在逐步获释内需潜力。随着消费市场活力大大完全恢复，实体商业和商户经营也未来将会渐渐重返长时间水平。

业内预计，未来我国重点城市商业地产市场未来将会逐步完全恢复到稳定运营态势。　　7月中旬，世邦魏理仕展开的一项写字楼租户调查找到，71%的受访者预计未来6个月国内商业环境将提高或保持稳定。该机构指出，下半年市场衰退势头未来将会更进一步强化。

其中，科技、制药和内资金融企业表明出有强大扩展市场需求，在线教育机构也将沦为出租市场需求的新动力之一。

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